Dla jednych mieszkanie w kamienicy, w pobliżu centrum miasta, to marzenie. Dla innych – atrakcyjna okazja, która się przytrafia i wprowadza w zastanowienie, czy warto jej ulec. Wokół mieszkań w kamienicach funkcjonuje w końcu wiele mitów, zgodnie z którymi inwestując w nie pieniądze, możemy narazić się na poważne kłopoty. Nie tylko finansowe, ale również prawne, czy zdrowotne (wszechobecna pleśń!). Z drugiej jednak strony, kamienice znajdują się zwykle w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach i zakup mieszkania pod inwestycję, z założeniem wynajmowania go turystom, jest kuszące. O czym należy pomyśleć, rozważając zakup mieszkania w kamienicy i czy faktycznie taki diabeł straszny, jak go malują?
Jakie budynki określamy kamienicami?
Na początku ustalmy, czym w zasadzie jest kamienica. Ciekawostką jest tutaj fakt, że nie ma jednoznacznych kryteriów odróżniających kamienicę od innych budynków. Przyjmuje się jedynie, że kamienicą nie jest obiekt wolnostojący (kamienice zawsze znajdują się w zabudowie szeregowej, a jeśli nawet nie, to tylko ze względu na to, że przylegający do niej człon wyburzono lub był w planach, ale nie doszło do jego postawienia). Kamienicami są też budynki starsze, wbudowane przed II Wojną Światową. To oznacza, że mają charakterystyczny układ oraz wiele innych cech, które wyraźnie odróżniają je od bloków z wielkiej płyty, czy nowoczesnych segmentów lub apartamentowców. Zdaje się więc, że główną cechą odróżniającą mieszkanie w kamienicy od mieszkania w „bloku” jest jego wygląd, uwarunkowany zwyczajami projektowymi pochodzącymi z czasów, w których powstawał budynek.
Dlaczego mieszkanie w kamienicy jest atrakcyjne?
Wiele zależy od punktu widzenia, jednak nie da się ukryć, że widok na park, zabytkowe miejsca miasta, czy też na dachy innych kamienic (szczególnie wieczorem!) to wspaniały i unikalny widok. Nie bez znaczenia jest również to, że kamienica, z racji tego, że zwykle zlokalizowana jest w ścisłym centrum miasta lub jego bezpośrednim sąsiedztwie, daje nam możliwość dotarcia do najważniejszych punktów usługowych bardzo szybko. Zdecydowanie szybciej niż wtedy, gdy mieszkamy w odległych dzielnicach Torunia lub innego miasta. Jest to prawdziwa gratka dla osób korzystających z atrakcji miasta oraz dla pracujących w centrum i dla rodzin z dziećmi, w których pociechy uczęszczają do szkół zlokalizowanych również w centrum. Dla tych jednak, którzy są mocno zmotoryzowani (mają więcej niż jedno auto w gospodarstwie domowym i korzystają np. ze skuterów) oraz dla osób, które muszą dojeżdżać do pracy poza centrum miasta i którzy cenią sobie ciszę i spokój – niekoniecznie może to być dobry wybór na lata. Gdy dojdzie do tego brak windy, brak wystarczająco szerokiego podjazdu pod bramę, czy nieciekawe sąsiedztwo, sprawa będzie w wielu przypadkach przesądzona na niekorzyść mieszkania w kamienicy.
Warto jednak tutaj solidnie wyważyć sobie plusy i minusy. Mieszkania w kamienicy mają swój specyficzny urok. Przed wojną budowano nieco inaczej. Oszczędność miejsca, czy materiałów budowlanych, nie była najważniejsza, jak jest w przypadku późniejszych inwestorów. Mieszkania w kamienicach są więc wyższe niż standardowo, więc można pozwolić sobie na antresolę, czy ciekawie zaaranżowane poddasze. Są w nich też duże, specyficzne okna, a także oddzielna, duża i widna kuchnia. Są to też mieszkania dobrze wyizolowane akustycznie. Do rzadkości też wcale nie należy obecność parkietu, czy kominka, co jest bardzo dużym atutem.
Czy kupno mieszkania w kamienicy w centrum Torunia, pod inwestycję dla turystów, jest opłacalne?
O ile zakup mieszkania w kamienicy w celu zamieszkania w nim samodzielnie lub z rodziną bywa dyskusyjny i zależy od wielu pobocznych czynników, to inwestowanie w mieszkania w kamienicy, szczególnie znajdującej się w centrum atrakcyjnego turystycznie miasta, a do takich niewątpliwie należy Toruń, jest najczęściej trafną inwestycją. Mieszkania zlokalizowane w obrębie zabytkowych części miast znajdują się w bezpośrednim zainteresowaniu turystów poszukujących atrakcyjnie położonych apartamentów na noclegi. Jeśli więc chcemy kupić mieszkanie w pobliżu Starego Miasta w Toruniu z myślą o przyszłym wynajmowaniu go na portalach takich jak Airb’nb, na pewno trafimy w bezpośrednie pole zainteresowania potencjalnych wynajmujących i znajdziemy chętnych turystów. Trzeba jednak przy tym pamiętać, że wyposażenie mieszkania musi mieć podwyższony standard. Nie wystarczy ulokowanie w nim jedynie kanapy, czajnika i łóżek. Mieszkania w centrum, którymi interesują się turyści muszą mieć podwyższony standard wyposażenia (dobrej jakości ręczniki, wygodny materac, zmywarka, klimatyzacja), a ich aranżacja musi wpisywać się w zabytkowy klimat miejsca, w którym znajduje się kamienica. Im lepszy widok z okien, tym lepiej. Odsłonięcie zabytkowych sztukaterii na suficie, czy kawałka cegły na ścianie, zachowanie drewnianej balustrady na schodach – to wszystko doceniają turyści, którzy szukają już nie tylko prostego miejsca do nocowania, ale też miejsca, które będzie wpisywało się w charakter miasta, które odwiedzają.
Na co uważać, kupując mieszkanie w kamienicy?
Niestety, zdarza się, że kupno mieszkania w kamienicy, szczególnie gdy zostało to zrobione w emocjach i bez wsparcia specjalisty dokonującego oględzin przed dokonaniem transakcji, odbija się przysłowiową czkawką na inwestorze. Problemem jest konieczność przeprowadzenia bardzo kosztownego remontu w ciągu zaledwie kilku lat od wprowadzenia się. Remonty bywają kosztowne, bo mogą dotyczyć elementów konstrukcyjnych budynku, lub np. przeciekającego dachu, czy bardzo starej instalacji wodno-kanalizacyjnej. Dodatkowo, problemem może być fakt, że kamienica znajduje się w rejestrze zabytków. Wtedy stres związany z remontowaniem obiektu jest podwójny. Bo okazuje się, że nawet jeśli pogodziliśmy się z solidnym wydatkiem oraz czasem straconym na odnawianie mieszkania, to dodatkowo nie wszystko możemy zrobić.
Kolejnym negatywnym aspektem mieszkania w kamienicy w naszej szerokości geograficznej jest problem ogrzewania. Mimo że mury kamienic są solidne, to jednak mieszkania te prawie zawsze są chłodne – właśnie z powodu grubości ścian, które oczywiście (o ile budynek nie przeszedł solidnego remontu wcześniej) nie spełniają współczesnych wymogów w kwestii energooszczędności budynków). W kamienicach więc bardzo często znajdują się stare i nieefektywne systemy grzewcze, nieszczelne okna, nieszczelny i niezaizolowany dach, brak ogrzewania podłogowego, źle zrobione drzwi, przez które powstają mostki termiczne. Wszystkie te kwestie należy sprawdzić przed zakupem.