Nieruchomość może mieć więcej niż jednego właściciela. Najczęściej do nabycia prawa współwłasności przez kilka osób dochodzi poprzez wspólny zakup nieruchomości lub dziedziczenie w wyniku postępowania spadkowego.
Bez względu na to, czy jest to grunt, czy budynek, zdarza się, że tylko jeden ze współwłaścicieli sprawuje pieczę nad pozostawionym dobytkiem – dokonując prac naprawczych, konserwatorskich czy modernizacyjnych, które niejednokrotnie prowadzą do podniesienia wartości obiektu, będącego we współposiadaniu wielu osób.
W jakich sytuacjach dochodzi do konieczności wycenienia i rozliczenia nakładów wspólnych na nieruchomość?
Nakłady na nieruchomość mogą być ponoszone w różnych celach. Jednak w wielu przypadkach, sytuacja finansowania wydatków na nieruchomość przez wyłącznie jedną ze stron, naturalnie budzi różnego rodzaju kontrowersje i konflikty. Szczególnie, gdy nieruchomość trzeba podzielić i wycenić, czyli gdy np. dochodzi do konieczności rozliczenia nakładów osobistych na majątek wspólny w małżeństwie lub na rozejście się wspólników prowadzących firmę, posiadających nieruchomość. Zastanawiasz się, jak rozliczyć nakłady na nieruchomość wspólną? Jeśli ponosisz koszty w większej części niż współwłaściciel, zachęcamy do lektury poniższego artykułu.
Do nierówności w ponoszeniu nakładów na majątek wspólny między współwłaścicielami dochodzi z różnych przyczyn, czyli różnice między nakładami koniecznymi, użytecznymi i zbytkowymi
Niechęć do współfinansowania wydatków może wynikać z kilku różnych przesłanek, występujących oddzielnie, lub łącznie, między innymi:
- współwłaściciela nie stać na prace naprawcze i remonty, które mają ca celu zachowanie właściwości przedmiotu sporu i jego dobry stan;
- współwłaściciela nie stać lub odmawia wnoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokalu, na przykład opłat administracyjnych, podatku rocznego – z różnego rodzaju nie partycypuje we wspólnych kosztach;
- jeden ze współwłaścicieli inwestuje w budynek, ulepszając go, na przykład montując nowoczesne źródło ciepła, a drugi współwłaściciel nie widzi takiej konieczności;
- jeden ze współwłaścicieli realizuje swoje fantazje i pomysły, które dotyczą na przykład kwestii estetycznych i dekoracyjnych, a które nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistych potrzebach związanych z zarządzaniem budynkiem;
- jeden ze współwłaścicieli mieszka na tyle daleko, że bieżącą opiekę sprawuje wyłącznie jedna osoba.
To przykłady wzięte wprost z życia. W języku prawniczym zastępują je takie pojęcia, jak:
- nakłady konieczne;
- nakłady użyteczne;
- nakłady zbytkowe.
Jak rozliczyć nakłady na nieruchomość wspólną?
Kluczem do uzyskania odpowiedzi jest wysokość udziałów we wspólnej własności. Posługując się przykładem domu, wyobraźmy sobie sytuację, w której siostra zmarłej babci posiada 1/2 udziału we własności, a dwoje wnucząt po 1/4, to w przypadku remontu dachu, który oszacowany został na 60.000,00 PLN, siostra babci powinna ponieść koszty w wysokości 30.000,00 PLN, a wnuczęta po 15.000,00 PLN każde. Praktyka i ilość zgłaszanych spraw pokazują, że tak się jednak nie dzieje. Dlatego też coraz więcej osób nie potrafiąc dojść do porozumienia z krewnymi, występuje o zniesienie współwłasności.
Jak udowodnić do wyceny poniesione nakłady na nieruchomość wspólną?
Samodzielne wystąpienie o zwrot poniesionych nakładów lub ciężarów na obiekt będący przedmiotem sporu, może być kłopotliwe i warto się do tego merytorycznie przygotować. Rzeczoznawca nieruchomości Bydgoszcz pomoże wszystkim tym, którzy z różnych powodów boją się samodzielnie podjąć tego delikatnego tematu.
Otóż podstawą do wysunięcia żądania o zwrot poniesionych nakładów, muszą być dowody, na przykład:
- rachunki,
- faktury,
- polisa ubezpieczeniowa,
- potwierdzenia zapłaty
Dokumentacją uzupełniającą mogą być zdjęcia obrazujące stan przed i po podjęciu działania, co pozwala ocenić, czy wydatek był uzasadniony, czy wynikał ze zwykłego „widzimisię” jednej ze stron. Choć brzmi to kolokwialnie, koszt przemalowania elewacji, tylko dlatego, że jeden ze współwłaścicieli nie lubi różowego, nie jest powodem, by zwracać tej osobie część pieniędzy za zakup farby. Inaczej ma się sytuacja, kiedy elewacja została okopcona z powodu pożaru na posesji sąsiada (pomijając zupełnie kwestie związane z ubezpieczeniem, ponieważ z różnych powodów może go nie być).
Fotografie dowodem do wyceny poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną
Zastanawiasz się, jak udowodnić poniesione nakłady? Przed przemalowaniem należy stan dokładnie udokumentować fotografiami, a za usługę malarską zachować stosowny dokument księgowy, z którego jasno będzie wynikało, czego dotyczyła i – naturalnie – kiedy nakłady zostały poniesione, ponieważ ta kwestia jest dla sprawy również kluczową. Przedawnienie może pokrzyżować nasze plany – roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się po 6 latach od ich poniesienia, a gdy przedmiot służy prowadzeniu działalności gospodarczej – po 3 latach.
Czy współwłaściciel nieruchomości może zmusić do spłaty?
Jeśli współwłaściciele za porozumieniem uregulowali kwestie związane z zarządzaniem wspólnym majątkiem, a działanie wykracza poza ramy porozumienia – roszczenie zwrotu nakładów może zostać uznane za bezzasadne. W zależności od tego, po której stronie jesteśmy – czy chcemy żądać zwrotu nakładów, czy chcemy uniknąć oddawania części pieniędzy krewnemu, który naszym zdaniem poczynił zbyteczny wydatek, pod uwagę należy brać różne czynniki. Z reguły do roszczeń o zwrot poniesionych nakładów dochodzi dopiero podczas znoszenia współwłasności nieruchomości, a jedna ze stron przedkłada argumenty do nierównego podziału majątku. Do najpopularniejszych roszczeń o zwrot kosztów utrzymania nieruchomości od drugiego współwłaściciela należą często:
- zwrot kosztów remontu po rozwodzie;
- zwrot nakładów na dom teściów.
Są to sprawy wysoce delikatne i osobiste, dlatego należy rozpatrywać je w sposób indywidualny.