Najważniejszymi elementami, które zawsze będą w dużej mierze wpływały na wartość mieszkania jest jego lokalizacja, metraż, standard wykończenia, a także stan techniczny budynku, jak i rok, w którym został wybudowany. Następnie, bardzo istotny jest rozkład pomieszczeń oraz to, pozycja mieszkania względem stron świata. Kolejne istotne czynniki to kondygnacja, na której znajduje się nieruchomość.
Jak kondygnacja i dostęp do światła wpływają na wartość mieszkania?
Najczęściej oczywiście na wyceny nieruchomości Bydgoszcz, jakimi są mieszkania, ma wpływ to, jak poszczególne wymienione wyżej czynniki współgrają ze sobą. Mieszkanie na parterze w klimatycznej, zabytkowej i dobrze utrzymanej kamienicy w pobliżu centrum miasta, ale ze ślepą kuchnią i eksponowane w całości na północ, w dodatku na zamknięte podwórko, to nieruchomość, która zostanie najprawdopodobniej niżej wyceniona niż mieszkanie o podobnym metrażu, zlokalizowane w dalszych dzielnicach miasta, ale z dostępem do światła dziennego i z widokiem na zieleń oraz z ciszą za oknem. Szczególnie, gdy w przypadku tej drugiej nieruchomości znajduje się jeszcze balkon.
Co do zasady, cena mieszkania rośnie wraz ze wzrostem wysokości, na jakiej się znajduje. Najdroższe są mieszkania zlokalizowane na najwyższych piętrach, z dedykowanymi tarasami na dachach budynków. Szczególnie, gdy są to penthouse, czyli apartamenty, dla których dedykowane jest całe piętro budynku i nie sąsiadują one z innymi mieszkaniami na tej samej kondygnacji. Kondygnacja ma odwrotne przełożenie na cenę mieszkania, gdy w budynku nie ma windy. W tym przypadku, im wyżej zlokalizowane mieszkanie, tym będzie ono tańsze. W blokach 3-piętrowych bez windy te znajdujące się na parterze są najdroższe.
Wycena mieszkania a jego lokalizacja
Generalnie jednak zasada jest taka, że im bliżej do centrum miasta, tym mieszkanie będzie droższe. Gdy porównujemy ze sobą pod względem lokalizacji mieszkania znajdujące się w podobnych dzielnicach, bierzemy pod uwagę to, jak łatwo jest do nich dotrzeć komunikacją miejską z centrum lub na obwodnicę. Istotne jest również to, jak wygląda opcja poruszania się autem między dzielnicą, w której zlokalizowane jest mieszkanie, a centrum miasta lub dzielnicami biznesowymi danego ośrodka miejskiego. Mieszkania bliżej stacji metra są nieco droższe niż te, które znajdują się w tej samej dzielnicy i mają podobne inne parametry, ale trzeba dojechać do nich kilka przystanków autobusem od stacji metra.
Z lokalizacją niekiedy związany jest czynnik przestępczości. Zdarza się, że w wycenach mieszkania Bydgoszcz zlokalizowane bardzo blisko centrum miasta są tańsze niż te usytuowane nieco dalej. Wszystko ze względu na złą sławę, jaką może być owiana dzielnica bliska centrum. Wskaźnik przestępczości, tak zwana obiegowa opinia o miejscu to czynniki, które mogą z czasem tracić na znaczeniu. Tak dzieje się z niektórymi „zabiedzonymi” dzielnicami miast, które z czasem stają się modne, jako enklawy artystów, w których warto mieszkać. Często idzie to w parze z pojawianiem się coraz większej ilości dobrych inwestycji w okolicy. Przykładem jest krakowskie Podgórze, a także warszawska Praga. Nie oszukujmy się jednak, że sąsiedztwo budynków, które są w złym stanie technicznym, a także taka lokalizacja mieszkania, która wymusza stałe poruszanie się jego mieszkańców w pobliżu podejrzanych okolic, będzie miała negatywny wpływ na wycenę nieruchomości. Im więcej sklepów nocnych, skupisk osób bezdomnych, squatów owianych złą sławą, tym trudniej o podnoszenie wartości mieszkania.
Wpływ okolicy budynku na wycenę jego mieszkań
Tutaj w grę wchodzą takie czynniki, jak:
- dostęp do terenów zielonych (obecność lasów, parków w pobliżu podnosi cenę mieszkania)
- dostępność bezpłatnych miejsc do parkowania
- obecność hałaśliwych arterii lub ewentualnych wjazdów do parkingów podziemnych tuż za oknem
- stopień wyciszenia bloku przed hałasami z ulicy
- dostęp do lokali usługowych, szkół, przedszkoli
- obecność chodników, podjazdów, placów zabaw, ławek na osiedlu, a więc wszystko to, co znajduje się pod pojęciem rozwinięcia osiedla, na którym znajduje się nieruchomość. Jeśli jest to budynek zlokalizowany poza osiedlem, ważne jest także to, czy mieszkańcy będą mogli wyjść na spacer/poruszać się swobodnie pieszo w pobliżu oraz czy ich dzieci znajdą tereny do zabawy poza bezpośrednim sąsiedztwem bloku.
Stan prawny lokalu i opłaty administracyjne a wartość mieszkania
Bardzo ważne dla wyceny lokalu jest to, jak bardzo jest on obciążony czynszem i innymi opłatami administracyjnymi, które będzie musiał ponosić przyszły właściciel. Istotny jest też stan prawny lokalu (fakt, czy ma on założoną księgę wieczystą, kto ma dostęp do lokalu, kwestia uregulowania umów najmu, których przedmiotem było mieszkanie).
Rozkład mieszkania a jego wartość
Tutaj mamy kilka trendów. Z jednej strony, bardzo dobre wyceny nieruchomości Bydgoszcz osiągają mieszkania podzielone na pokoje, które niektórzy inwestorzy kupują, aby lokować tam studentów. Z drugiej strony, liczą się też mieszkania przestronne, z modnym rozwiązaniem dzielenia kuchni z salonem lub jadalnią. Te drugie nieruchomości są skrojone pod sprzedaż dla rodzin z dziećmi. W wielu przypadkach liczy się oczywiście tak zwane pierwsze wrażenie: albo mieszkanie wydaje się być nieustawną „klitką” z wielu powodów, albo od razu po wejściu do niego mamy wrażenie, że znaleźliśmy się w przytulnej, przestronnej i miłej przestrzeni, odpowiedniej do życia. Wpływ ma na to oczywiście:
- przestronny widok z okna
- Wyposażenie mieszkania w schowki i miejsca do przechowywania
- Taki podział przestrzeni, który eliminuje bezład znajdujących się tam przedmiotów
- Utrzymanie sprawnych ciągów komunikacyjnych (najlepiej sprzedają się te mieszkania, które mają wyraźny podział między strefą nocną, a dzienną oraz które nie mają przechodnich pokoi i w których do kuchni można dotrzeć nie tylko przez przechodzenie przez salon, ale również z przedpokoju zlokalizowanego blisko drzwi wejściowych).