Wycena gospodarstwa rolnego: procedura, metody wyceny i czynniki wpływające na wartość nieruchomości rolnej

Na czym polega wycena gospodarstwa rolnego?

Wycena gospodarstwa rolnego to złożony proces wymagający specjalistycznej wiedzy oraz umiejętności oszacowania różnorodnych elementów, które składają się na nie. Gospodarstwo to nie tylko grunty rolne na których jest prowadzona produkcja rolnicza, to także budynki zagrodowe, maszyny i urządzenia trwale powiązane z nieruchomością oraz takie, które nie są z nią związane, budynek mieszkalny, ogród przed tym budynkiem oraz w końcu jego potencjał produkcyjny oraz otoczenie rynkowe. Z całą pewnością wycena gospodarstwa rolnego to nie wycena działki rolnej.

Cele przeprowadzania wyceny gospodarstwa

Co może być powodem zlecenia wyceny całego majątku rolnego? Otóż pierwszy to ustalenie ceny sprzedaży – kupna całego gospodarstwa oraz poznanie wartości majątku rolnego. Kolejnym może być poznanie wartości nieruchomości rolnej w celu zaciągnięcia kredytu hipotecznego pod zakup gruntów rolnych, poznanie wartości rynkowej gruntu rolnego, wartości hektara gruntów, czy w końcu ustaleniu rzeczywistego składu pozostawionego spadku i poznania jego wartości rynkowej.

Etapy procesu wyceny opisane w operacie szacunkowym

Najważniejszym elementem wyceny wartości nieruchomości rolnej jest dokładna analiza wszystkich elementów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Na początek niezbędne jest sporządzenie szczegółowego opisu szacunkowego nieruchomości rolnej, ustalenie powierzchni nieruchomości rolnej, w tym gruntów, budynków gospodarczych, inwentarskich, wyposażenia technicznego czy w końcu ustalenie ceny sprzedaży maszyn i urządzeń niezwiązanych z nieruchomością jeśli wchodzą w zakres wyceny nieruchomości. Należy również uwzględnić klasę bonitacyjną gleb, dostęp do infrastruktury, a także ewentualne obciążenia prawne, takie jak służebności czy hipoteki. Kolejnym etapem jest analiza rynkowa, utworzenie zbioru nieruchomości podobnych wraz z ich cenami rynkowymi oraz analiza trendu zmiany cen. Do tego dochodzi oszacowanie wartości produkcyjnej gospodarstwa, czyli potencjału generowania dochodu w oparciu o rodzaj upraw, hodowlę oraz inne źródła przychodów. Wszystkie te czynniki są ze sobą powiązane i wpływają na końcową wycenę.

Czynniki wpływające na wartość gospodarstwa rolnego:

1. przy gruntach niezabudowanych i nieprzeznaczonych pod zabudowę budynkami lub budowlami rolniczym:

• rodzaj użytku gruntowego oraz jego klasę bonitacyjną,
• lokalizacja,
• dogodność dojazdu,
• ukształtowanie przestrzenne,
• kultura rolna,
• trudność uprawy,
• wielkość zanieczyszczeń środowiska,
• występowanie urządzeń melioracyjnych oraz infrastruktury utrudniającej agrotechnikę,

2. przy gruntach zabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę budynkami lub budowlami rolniczym:

• lokalizacja,
• różnorodność istniejącej zabudowy,
• stan tej zabudowy,
• występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Przy wycenie gospodarstwa rolnego rzeczoznawca majątkowy opisuje w operacie szacunkowym i wykorzystuje:

1) dane zawarte w dokumentacji powstałej w wyniku przeprowadzenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,

2) mapy glebowo-rolnicze,

3) mapy zasobności gleb,

4) dokumenty gospodarcze,

5) publikacje specjalistyczne.

Przy wycenie gospodarstwa rolnego rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym uwzględnia następujące składniki majątku wchodzące w skład gospodarstwa rolnego:

• grunty,
• budynki mieszkalne,
• budynki inwentarskie tj. obory: dla bydła, chlewnie: dla trzody chlewnej, stajnie: dla koni, kurniki: dla kur i inne: owczarnie, indyczniki, kaczniki, gęśniki i inne, w zależności od potrzeb gospodarstwa,
• budynki gospodarcze,
• budynki magazynowe,
• budynki przetwórcze,
• budowle rolnicze, w szczególności takie jak: stawy rybne, zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu itp.,
• żywy inwentarz,
• zasiewy, uprawy, plantacje kultur wieloletnich,
• inne części składowe gospodarstwa wpływające na wartość majątku rolnego.

Trendy cenowe i zmiany na rynku ziemi rolnej

W ciągu ostatnich lat stawki gruntów rolnych w Polsce charakteryzują się stałym trendem wzrostowym cen. Średnia cena hektara gruntów ornych wynosi obecnie około 70 tys. zł, a prognozy wskazują na utrzymanie się tego trendu. Ze zmiany cen gruntów cieszą się przede wszystkim sprzedający, choć tych jest coraz mniej, na korzyść wydzierżawiających.

Jakie czynniki wpływają na cenę hektara ziemi?

Bezpośredni wpływ na wartość gruntu ma klasa bonitacyjna gleby, rodzaj użytku gruntowego i region w którym grunt jest zlokalizowany. Rodzaj użytków bezpośrednio przekłada się na przydatność do produkcji rolniczej. Przy założeniu, że nieruchomość jest przeznaczona wyłącznie na cele rolne, wpływ rodzaju użytków na wartość rynkową gruntu rolnego a przez to na ceny zakupu jest wprost proporcjonalna. Kolejnym jest powierzchnia nieruchomości rolnej i co z tym związane rozłóg gruntów czyli przestrzenne rozmieszczenie pól w gospodarstwie. W przypadku korzystnego rozłogu, dojazd do poszczególnych pól z miejsca zabudowy zagrodowej jest mniej kosztowny i czasochłonny. Rozłóg gruntów ma duże znaczenie przy określaniu wartości gruntu rolnego wykorzystywanego rolniczo. Kolejnym czynnikiem nie bez znaczenia jest jakość dróg dojazdowych. Nieruchomości rolne w regionach o większym zagęszczeniu ludności cieszą się wyższym zainteresowaniem. Nieruchomości rolne położone w bliskim sąsiedztwie drogi utwardzonej oraz dobre połączenie z drogą główną, które nie stanowi bariery dotarcia do działki w okresach wiosennych oraz jesiennych, jest jedną z ważniejszych cech wpływających na wartość działki rolnej. Wytworzone produkty rolne muszą być zebrane, przewiezione do punktów odbioru i tam przetworzone dla konsumentów, a przestrzeń rolna wymaga odpowiedniego przygotowania gleby. Nie bez znaczenia jest również ukształtowanie terenu i warunki przyrodnicze, w tym poziom wód gruntowych i co z tym związane występowanie urządzeń melioracyjnych i innych urządzeń ułatwiających agrotechnikę.

Od czego zależy cena usługi wyceny?

Koszt wyceny gospodarstwa zależy od zależy przede wszystkim od jego wielkości, rodzaju budynków, powierzchni gruntów, rodzaju użytków gruntowych, lokalizacji, celu wyceny (sprzedaż, dzierżawa, podział), a także od skomplikowania zadania, stanu technicznego budynków, dostępu do infrastruktury, a także od stawki rzeczoznawcy majątkowego.

Ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Chodzi m.in. o zapisy wynikające z tejże ustawy, w odniesieniu kodeksowym w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych nie może być mniejsza niż 1 ha i większa niż 300 ha oraz to, że zakupu gruntów rolnych może dokonać wyłącznie rolnik indywidualny.

Reasumując jeśli zdecydujesz się już na zlecenie usługi – otrzymaj indywidualną wycenę przygotowaną np. przez rzeczoznawcę majątkowego bydgoszcz.