Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu i dlaczego jest to takie ważne?
Sprawa obliczenia powierzchni domu lub mieszkania dla większości jest dość problematyczna. Pytanie brzmi co się do tej powierzchni wlicza a co nie. Trudności przysparzają takie części budynku jak: taras, balkon, loggia, antresola, suterena czy piwnica. Poniżej wyjaśniamy wszystkie te wątpliwości.
Powierzchnia użytkowa kluczowa jest przy obliczeniu wartości rynkowej nieruchomości, przy wyliczeniu podatków i opłat lokalnych jak również do celów spadkowych, podatkowych, kredytowych czy nawet ubezpieczeniowych. W dalszej części artykułu wyjaśniamy w szczegółach, jak oblicza się powierzchnię użytkową, o jakie elementy powiększa się tę powierzchnię a o jakie pomniejsza.
Powierzchnię użytkową domu czy lokalu określamy według zapisów zawartych w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W praktyce oznacza to, że pomiar powierzchni domów lub budynków może odbywać się na podstawie dwóch norm:
- normy PN-70/B-02365 oraz
- normy PN-ISO 9836
Dla inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r. stosuje się normę PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, uwzględniając zapisy:
- Przy określaniu powierzchni użytkowej budynku powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
- Powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony.
Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się:
powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.
Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się na:
- powierzchnie użytkowe podstawowe,
- powierzchnie użytkowe pomocnicze. W skład tych drugich wchodzą m.in. garaże, pomieszczenia gospodarcze, strychy nieużytkowe.
Powierzchnię użytkową domu (budynku) pomniejsza się o powierzchnię:
przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy.
Powierzchnię użytkową domu (budynku) powiększa się o powierzchnię:
antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób. Przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu – zasady obmiaru
Pole powierzchni poziomych oblicza się zgodnie z rzeczywistymi wymiarami. Pola płaszczyzn nachylonych wyznacza się natomiast na podstawie wymiarów ich rzutu poziomego.
Wewnętrzne wymiary liniowe budynku lub jego części zdejmuje się na poziomie podłogi, w świetle wykończonych elementów zamykających, bez odliczania cokolików i listew przyściennych.
Pole powierzchni podaje się w metrach kwadratowych z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
Jeśli chodzi o powierzchnię zabudowy projektowanych i istniejących obiektów budowlanych, pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy oraz balkony.
Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wykonania usługi obliczenia powierzchni użytkowej możesz zwrócić się do rzeczoznawcy bydgoszcz, który poza wyceną nieruchomości, świadczy również wspomniane wyżej usługi.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu – definicje wynikające z innych aktów prawnych:
- Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych mówi nam, że powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe,
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego definiuje nam powierzchnię użytkową lokalu jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania, przy czym za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału,
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn wskazuje nam, że za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
To bardzo ważne zagadnienie, którego znajomość pozwoli zaoszczędzić sporo pieniędzy i nerwów – jest wykorzystywana np. przy odbiorze lokalu od dewelopera.